Yeniden değerleme oranı tartışması: Site yönetimleri ihtiyaç bazlı zam diyor
Avcılar ve Beylikdüzü'nde düşük aidatlı, kapsamlı hizmet veren siteler örnek gösteriliyor
Devletin, kiralara yakın seyreden aidat artışlarını sınırlamak amacıyla açıkladığı yeniden değerleme oranı, işini düzgün yapan site yönetimlerinin gündeminde farklı bir boyut kazandı. İstanbul'un toplu konut yoğunluğu yüksek ilçeleri Avcılar ve Beylikdüzü'ndeki bazı site yöneticileri, aidat artışlarının tek başına yeniden değerleme oranına göre değil, sitenin gerçek ihtiyaçlarına göre hesaplanması gerektiğini belirtiyor.
Ülke genelinde gündeme gelen 'fahiş aidat zammı' haberleri sonrası hükümet yetkilileri, yapılacak zamların yeniden değerleme oranlarını aşmayacağı yönünde açıklama yapmış ve kurallara uymayanların denetleneceği belirtilmişti. Buna karşın, bazı başarılı site yönetimlerinde sakinlerin zamları makul bulmasının temel nedeni, sağlanan hizmet kapsamının geniş olması olarak öne çıkıyor.
Avcılar Ispartakule ve Beylikdüzü'ndeki örnek sitelerde; geniş sosyal tesisler, fitness salonları, yüzme havuzları, büyük peyzaj alanları, halı sahalar, kapalı otopark ve 24 saat kesintisiz jeneratör gibi imkanların ücretsiz olarak sunulması, aidatların kabul görmesinde etkili oluyor. Bu yönetimler, zamları belirlerken "yeniden değerleme oranı"nı asıl kriter olarak almak yerine, yıl içindeki gerçek giderleri esas alarak hareket ettiklerini söylüyor.
Site yöneticileri, yalnızca yüzde bazlı artışla karar alınamayacağını vurguluyor. Böyle bir yaklaşımın, özellikle beklenmedik veya olağan dışı harcamalar çıktığında hem yönetimi hem de site sakinlerini zor durumda bırakacağı ifade ediliyor.
Murat Odabaş: Bütçe işletme projesi gibi hazırlanmalı
Avcılar'da bir sitenin yöneticisi olan Murat Odabaş, aidat artışlarını belirleme sürecini anlattı. Odabaş, 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu ve sitenin yönetim planının öncelikli esaslar olduğunu belirterek, yönetim planında aidatların eşit mi yoksa metrekareye göre mi paylaşılacağının açıkça yer aldığını söyledi. Odabaş, hesaplama süreçlerini şöyle özetledi:
“İlk olarak bir bütçe hazırlanır; biz buna işletme projesi diyoruz. Giderler tek tek hesaplanmalı. Aidatlar 'yüzde kaç artırayım' mantığıyla belirlenemez. Önümüzdeki yılın tüm giderleri ve gelirleri madde madde yazılır.”
Odabaş, sitelerin en büyük gider kaleminin personel olduğuna dikkat çekerek, asgari ücret tespitinin ardından işçilere yapılacak zamların belirlenmesinin bütçeyi doğrudan etkilediğini, diğer giderlerin alt alta yazılarak toplam bütçenin kat maliklerine paylaştırıldığını anlattı.
Yönetici tecrübesi ve hizmet sürekliliği
Tecrübe eksikliğine bağlı hatalı hesaplamaların, bazı sitelerde kat malikleriyle sorunlara yol açtığını söyleyen Odabaş, yüzdelerle yapılan ve gerçekçi olmayan zamların hizmet sürekliliğini tehlikeye attığını belirtti. Asansör arızası gibi acil durumlarda hızlı müdahale edilememesinin sitenin yaşam kalitesini düşüreceğini vurguladı.
Odabaş, 'aidatların ev kiralarıyla yarıştığı' yönündeki iddiaları ise genelleştirmeye karşı uyararak değerlendirdi: “Boğazdaki bir siteyi örnek gösterip tüm sitelerin böyle olduğunu söylemek yanlış olur. Yüzbinlerce sitemiz var; her birinin giderleri farklı. Güvenlik, peyzaj bakımı, teknik destek gibi hizmetlerin maliyeti büyük.”
Ali Gürsel Ovalı: Sitelerin yaşı ve demirbaş yenilemeleri belirleyici
Beylikdüzü'nde 400 konutlu bir sitede yöneticilik yapan Ali Gürsel Ovalı da aidat belirlenirken en önemli iki kriterin asgari ücret artışı ve enflasyon olduğunu ifade etti. Ovalı, sitenin yeni veya eski olmasının da giderleri etkilediğini anlattı: 2 yıllık sitelerde alet ve sistemlerin yeni olmasının aidat artışını sınırladığını, 10–15 yıllık sitelerde ise demirbaş yenilemeleri nedeniyle aidatların yükselebileceğini söyledi. Kendi sitelerindeki ortalama aidatları ise 5 ile 7 bin arasında olduğunu belirtti.
Ovalı, fahiş artışların istisnai durumlarda doğru olabileceğini ama bunun sitenin kendine has özellikleriyle açıklanabileceğini belirterek, ideal personel kadrosunun doğru tespit edilmesinin zamları makul tutmada anahtar olduğunu ifade etti. "Yönetici önce sitenin ihtiyaçlarını tespit etmeli; taleplere uygun personelle çalışılırsa fahiş artışlar ortaya çıkmaz" dedi.
Sonuç olarak, Avcılar ve Beylikdüzü'ndeki örnek site yöneticileri, aidat artışlarının tek bir orana indirgenmeden, her sitenin ihtiyaç ve gider yapısına göre hesaplanması gerektiğini savunuyor. Yeniden değerleme oranı sınırlayıcı bir çerçeve sunsa da, sürdürülebilir hizmet sağlamak için ayrıntılı bütçe planlamasının şart olduğu görüşü ön planda.
SİTE YÖNETİCİSİ ALİ GÜRSEL OVALI
